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債務整理

債務整理とは

債務整理とは、借金のを減額し負担を減らすことで生活立て直すことを目的にした、
個人の債務を整理する手続のことをいいます。

債務整理には
1.任意整理
2.個人再生
3.自己破産
などの手続があり、1人1人にあった整理の仕方は様々な条件によって異なってきます。

自分に合った手続きが何なのかを見極めるため、
また少しでも早く現状から抜け出し、新しい生活をスタートするためにも1度ご相談ください。
過払い金が発生していた場合には、お金が戻ってくる可能性もあります。

 

お悩み

    • 返済しても借金が減らなくてゴールが見えない
    • 利息を減らしたい
    • 借金はしんどいけど自宅は残したい         →任意整理

    • 支払は厳しいけど自己破産はどうしてもしたくない
    • ギャンブルやFXなどで負債を抱えてしまった・・・  →個人再生

    • 収入が少なくて借金が返済できない
    • 借金をなくして新しい生活を始めたい        →自己破産
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債務整理

任意整理

任意整理とは、裁判所を通さずに借入先と交渉し支払いを楽にする手続きです。
原則は将来利息をカットして、3~5年程度の分割でのお支払いとなります。

任意整理には下記のようなメリットデメリットがあります。

 

メリット

    • 利息がカットされ、元金のみを返済する
    • 過払い金が発生している可能性がある
    • 毎月の返済額が減る
    • 借金完済のゴールが見え、不安が軽減される
    • 家は手放さずに借金を減らせる
    • 家族に知られずに手続ができる

 

デメリット

  • 一定期間は信用情報機関に記録が残る
  • 5年程度はローンの審査に通らない可能性がある
  • 新たな借り入れがし難い

 

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債務整理

個人再生

個人再生とは、裁判所に借金の返済が不能であることを認めてもらい、
1/5〜1/10程度に借金を減額し3年~5年程度で返済していく方法です。

個人再生には下記のようなメリットデメリットがあります。

メリット

  • 条件によっては借金の元本を1/5〜1/10程度まで減額できる
  • 家を手放さずに手続きできる
  • ローンが無ければ車も残せる
  • 借金の理由が問われない
  • 資格や職業の制限がない

 

デメリット

  • 自身で手続をしないといけない
  • 一定期間は信用情報機関に記録が残る
  • 新たな借り入れがし難い

 

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不動産登記

登記に関する基礎知識

不動産登記とは

不動産登記制度とは、大切な財産である土地や建物について、所在地や面積などと権利関係(所有者の住所氏名、担保権の有無・内容など)を、
法務局が管理する登記記録磁気ディスクに反映し一般に公開することにより、不動産取引の安全と円滑を図る制度です。
不動産に関する争いは、いつ自分の身に降りかかるかわかりません。
例えば、第三者が登記していない土地に、勝手に登記した場合、以前から自分が土地を所有、使用していても対抗できません。
そうならないためにも登記をする事によって、事前に予防して置きましょう。

 

登記記録とは

登記記録とは、土地・建物について、誰の持ち物か等を法的にはっきりさせるために作られた磁気ディスク上のデータのことをいいます。
登記事項証明書を請求することで、誰でも特定の不動産下データを確認することができます。

登記事項証明書は物件ごとに、3つの記載する部分に分かれています。

 

表題部

不動産登記事項証明書には、土地登記事項証明書と建物登記事項証明書があり、土地、建物ともに表題部、甲区、乙区から成り立っています。
図に示すと以下のとおりです。

 

 

上記のような登記の表題部に記載されている登記情報を、表示に関する登記といいます。

ここでの表記は、土地の形状や建物の状態が変化した場合に関わってくる部分です。変化が生じた場合には不動産登記法により、状況の変化を登記することが義務付けられています。

この部分の登記は土地家屋士の業務範囲になります。

 

甲区 乙区 の表記について

甲乙の区の表記は、不動産の権利関係についての登記が記載されている部分です。つまり、土地を誰が所有しているかなどを公示している部分ということです。

この範囲は司法書士の業務範囲になります。

権利に関する登記は、権利の公示の他にも権利の保護という役割もあり、第三者から土地、建物の所有権侵害を防ぐことを目的としています。

この権利に関する登記は登記義務はありませんが、土地や建物の所有権に関する問題は、登記紛争の中でも大部分を占める問題ですので、登記を行うことをお勧めいたします。

 

管轄法務局

誰でも収入印紙で手数料を納付して自由に登記事項証明書を取得したり、所有者やその他の権利関係を調べることができます。

法務局ごとに管轄がありますから、 その区域内だけの登記事務を取り扱っているので、
管轄の法務局を調べてから行きましょう。

登記事項証明書の取り方

誰でも収入印紙で手数料を納付して自由に登記事項証明書の交付を受けられますので、不動産売買の取引をするときにはその不動産の登記事項証明書も必ず調べましょう。

以下登記の手続きの流れを説明していきます。

法務局はコンピュータ・システムによって磁気ディスクで登記記録を管理しています。

法務局備え付けの所定の申請書を提出すると、誰でも土地や建物の登記事項証明書の交付を受けられます。

書き方はテーブルの上に例示してあります。

登記事項証明書を取る上で重要なことは、不動産の土地の地番、建物の家屋番号を明確に記載することです。

郵便の届く住所でも取得できないこともあります。

法務局に住居表示と地番の対照表があります。できれば、権利証を見るか、所有者に聞いて確認したほうが良いでしょう。

 

地番、家屋番号とは

地番……土地を人為的に区別して付けた番号
家屋番号……建物を区別するために付けた番号

閲覧の代わりに「登記事項要約書」の交付を受けることもできます。

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不動産登記

表示登記

表示登記とは、原則的には、不動産登記簿の表題部になされる登記のことを言います。
(平成16年6月18日に不動産登記法改正により、表示登記から表題登記と名称が変わりました。)
土地表示に関する登記と建物表示に関する登記があります。

土地の場合は、地番、地目、地積などで、建物の場合は、家屋番号、構造、床面積などとなります。
原則的には、登記簿の表題部の記載に変化がある場合にされる、すべての登記のことをいいますが、一般的には、家を新築したときなどに、まだ登記簿がないその物件について登記し、表題部を新たに作ってもらうことを指します。
これは、引渡しから1カ月以内に行わなければなりません。
もし遅れると、10万円の過料(軽い行政罰)を取られます。

また、所有権については、新築の場合は、所有権保存登記を行わなければなりません(これは1カ月以内でなくてもよい)。
これで、その建物についての新たな登記簿の表題部と甲区が出来上がります。
抵当権登記などは、乙区に記載されます。

また、新築の場合でも、土地に関しては、前の所有者が必ず存在し、登記簿がないということはまずないはずだから、所有権移転登記をしなければなりません。
これらの作業がすべて終了してこそ、家も土地も自分の所有だと主張できることになります。

 

表示登記・表題登記の種類

主な土地表題登記(変更登記)

・土地表題登記
・土地地目変更登記
・土地地積更正登記
・土地分筆登記
・土地合筆登記
・土地分合筆登記
・地図訂正の申し出等

 

主な建物表題(表示変更)登記

・建物表題登記
・建物減失登記
・建物種類変更登記
・建物構造変更登記
・建物床面積変更登記
・建物分割登記
・所有者表示変更・更生登記等
・区分建物表題登記等

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不動産登記

所有権移転登記

マイホームなどの不動産を購入したら、所有権移転登記(名義変更)の手続をする必要があります。
この登記をすることによって、購入した不動産を所有することが法的に明らかになります。

もし仮に、所有権移転の登記をせずにそのまま放置しておいた場合に、売主が事情の知らない第三者にもう1度その不動産を売却して先に所有権移転登記をしてしまうと、その不動産は後から購入して所有権移転登記した第三者の所有物になってしまうのです。

不動産を2人以上で購入した場合は、拠出した資金の割合に応じて、所有権の持分割合を決める必要性があります。

購入した不動産が専ら居住用の建物であって(土地付建物の場合の建物部分や分譲マンションの場合の専有部分)一定の条件を満たす場合は、居住用の住宅であることの証明書(これを住宅用家屋証明書といいます)を取得して、所有権移転登記の申請書に添付すれば、登録免許税が軽減される措置があります。

不動産を購入するうえで最も重要なのは、売主に関する情報です。もし売主が別人だったり、売却の意思がなかったり、何らかの障害で意思能力がなかったりすると、たとえ登記を完了したとしても所有権を取得できません。

売主さんの意思能力に心配がある場合は、家庭裁判所によって成年後見人などに選任されていないかどうか(法務局の登記簿を調査すれば判明します)も調べる必要があります。

 

登記に必要なもの

・申請書
・所有者になる方の住民票
・固定資産評価証明書
・印鑑(実印である必要はありません)
・登録免許税相当額の現金

このほかに「委任状」と「司法書士の報酬」が必要となります。

売買契約証書や各種書類の作成に専門的な知識が必要になりますので、事前に司法書士に相談し売買による所有権移転手続きの依頼をされることをお勧めいたします。

 

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相続

「相続」についてお悩みの方へ

当事務所のHPをご覧いただきありがとうございます。

このページでは、皆さまの相続についてのお悩みを解決すべく、詳しくご説明していきます。

 

既に相続が発生している方へ

相続が発生したら(相続の基礎知識)>>

法定相続と相続人(相続方法の決定)>>

相続手続と必要書類(不動産の名義変更)>>

遺産分割協議>>

相続放棄>>

 

今後の相続に事前に備えておきたい方へ

遺言書作成>>

生前贈与>>

成年後見について>>

 

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相続

相続放棄

「相続放棄」の言葉の意味は文字どおり、「相続権を放棄する」というものです。

つまり、親や親族から遺産を受け取らないということです。
(もっと正確に言うと「元々相続人ではなかった」扱いになるということです。)

相続放棄を正しく理解するためには、もう少し「相続」を理解する必要があります。

そもそも相続とは、配分は別として「不動産」や「現金」などのプラスの財産の他に、借金などのマイナスの財産も自動的に引き継ぐことです。

つまり、亡くなった方が生前に借金をしていた場合や、連帯保証人になっていた場合などに、金融機関から亡くなった方(被相続人)の相続人に対して、借金の返済(債務弁済)を求められるのです。自分とはまったく関係ない借金でも支払い義務が相続によって発生してしまうのです。

このとき「相続放棄」が有効な手段となります。

そして、相続放棄さえしてしまえば、サラリーローンであろうと金融機関であろうと、税務署だろうと借金の支払いに応じる必要は一切なくなるのです。

さて、この相続放棄ですが、家庭裁判所に認められないと法的効力がありませんので、申請が必要になってきます。

自筆で「相続放棄をします」と書いたり、「相続人間で相続放棄の約束」をしても、それでは相続放棄をしたことにはなりません。

 

相続放棄申請の注意点

  1. 相続放棄をするためには相続開始を知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所に申請をする必要があります。
  2.  一人が相続放棄をすると、相続は借金も含め法律で定められた相続の順位に従って、どんどん巡り巡って、責任(借金返済の義務)が転嫁されます。なお、第一順位の相続人(子)が相続放棄をした後でなければ、第二順位の相続人(直系尊属)は相続放棄できません。第三順位の相続人(兄弟姉妹)も同様です。
  3. 相続する財産を選ぶことはできません。
    限定承認をする場合を除いて、「全て相続する」か「全て放棄する」ことしか選ぶことはできません。自分の家族や親戚などが多額の借金などを作っているなどの話を聞いた場合や、事業を営んでいて保証人になりやすい環境にいる場合には注意が必要ですし、調査が必要です。

疎遠な親戚のために借金を背負ってしまい、自分の大事な人生がめちゃくちゃになってしまってはかないません。

また、特に3ヶ月を経過した場合には、陳述書の書き方があいまいなことが原因で、家庭裁判所に相続放棄の申し立てが受理されないこともあります。

このような人生を変えてしまうリスクを確実に回避するためにも、相続放棄の専門家である司法書士に調査、手続きを依頼されることをお勧めします。

 

相続放棄の手続きの流れ

1)戸籍等の添付書類を収集します

2)相続放棄申述書を作成します

3)家庭裁判所へ相続放棄の申立を行います

4)家庭裁判所からの一定の照会があるので、それに回答します

5)問題がなければ、家庭裁判所で相続放棄の申述が受理されます

6)家庭裁判所から通知書が送られてきたら、手続きは完了です

7)債権者に提示するために、必要に応じて相続放棄申述受理証明書を交付してもらいましょう

 

相続放棄の必要書類(相続関係により異なります)

  • 相続放棄申述書
  • 被相続人の戸籍(除籍)謄本、住民票除票、または戸籍の附票
  • 申述人・法定代理人等の戸籍謄本
  • 収入印紙、郵便切手
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相続

3ヶ月後の相続放棄

相続放棄の申し立ての期限については「自身が相続人であることを知った日から3ヶ月以内」に手続きをしなければならないと法律で決められています。

そして、注意しなくてはならないのは、「相続放棄に関する法律を知らなかった」という言い分は認められないという点です。

「相続放棄の手続き期限は3ヶ月以内」という期限を本当に知らなかったとしても、知っていたものとして扱われますので十分注意が必要です。

ですから、負の相続財産も含めて相続財産をすべて相続人が相続するという結果になります。

 

では、万が一期限を過ぎてしまい、相続放棄が裁判所に認められなかった場合は一体どうなるのでしょうか。

相続財産には負債も含まれますので、その負債を背負うことになります。
相続放棄が受理されずに500万円、1000万円の借金を背負ってしまったり、親が友人の連帯保証人になって亡くなったばっかりに、他人の借金で人生がめちゃくちゃになってしまう人も少なくありません。

では、どうすれば、相続放棄を裁判所に認めてもらうことが出来るのでしょうか。

特別な事情があるときは熟慮期間を「相続人が相続財産の存在を認識したとき」から3カ月と考えるとした判例があり,この判例に準ずるような場合には相続放棄が認められることがあります。
あきらめずに当事務所にご相談ください。

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相続

相続が発生したら/相続の基礎知識

相続問題は、誰もが一生に何度かぶつかる可能性のある大きな問題です。
親が亡くなり、相続が発生するというケースが最も多いでしょう。

相続を一生のうちに何度も経験している方というのは非常に少なく、相続に対する知識も乏しいのが一般的です。相続が発生した場合には、家族だけではなく、親戚などを含めた人間がその財産を得ることが出来るチャンスを迎える(そうでない場合もある)ために、財産を争う骨肉の争いに発展してしまうケースを、我々専門家は多く見てきました。

相続には、相続人(財産を受け取る人)、相続財産とその性質や評価、分割方法、税金問題、相続人間の交際、葬祭など、様々な要素が絡み合うので状況が非常に複雑になります。
そして、相続は大きな財産を扱うだけに手際よく収めるのは非常に難しく、少しの間違いでトラブルに発展してしまいかねません。

その為に、トラブルを未然に防ぐために、専門的な知識や第三者的な視点が必要となるのです。

ここでは、家族にとって大切な財産を守るために、余計な争いやトラブルを防ぐための知恵、あるいは起きてしまったトラブルを上手に解消するための解決方法をお伝えします。

 

そもそも「相続」はいつ発生するのか

そもそも相続発生するのはどの時点でしょうか。民法上の相続編の最初の条文は「相続は死亡によって開始する」とあり、共同相続人がその持分に応じて死亡と同時に相続が発生します。つまり、病死であろうと、交通事故による死亡であろうと、死亡の事実が発生すれば原則相続が開始されることになります。

その後、遺言がなければ、被相続人(亡くなった方)が残した財産を相続人間で分ける「遺産分割」をしなければなりません。この遺産分割で家族間・親族間における相続財産を分けることになるために、少しでも財産を得ようと(もしくは回避しようと)、様々なトラブルになるのです。

 

相続財産の行方

生前であれば、自分の所有している財産は自由に処分することが出来るものですが、もちろん、自らの死後、財産を処分することを自ら行うことは出来ません。自分の死後に所有財産をどのように処理するかは「遺言」を書き残すことで決定・実現させることが出来ます。(思い通りに自分の財産を相続させる「遺言」に関してはこちら  →「遺言・生前贈与」へ)

しかしながら、全ての方が遺言を生前より書き残しているわけではなく、むしろその様な方は少ないのが現状でしょう。それでは、遺言が残っていない場合の被相続人(亡くなった方)の財産はどのように処分されるのでしょうか。

それは、あらかじめ法律で定められている相続人が、定められている相続分に従って相続する法定相続を行うことが原則と民法には規定されています。そして,遺産分割協議が整えば,協議に従って相続できることとされています(→「遺産分割協議」へ)。

 

相続の対象となる財産とは?

相続の理想形は、最終的にそれぞれの相続人が被相続人(亡くなった方)の残した財産を円満に引き継ぐことです。その為には、相続財産にはどのようなものがあるのか、その評価はどの程度か(保有している土地がいくらか、など)、負債はないかなどの調査が欠かせません。

一言に「財産」といっても、現金や預貯金、株券、不動産などの積極財産(プラスの財産)だけではありません。借金や売掛金、保証債務などの消極財産(マイナスの財産)もあり、これらも相続することが原則です。
財産を特定させることも苦労が伴う作業です。財産の特定が難しい場合には、当事務所の専門家に一度ご相談下さい。

相続人が、相続が発生したことを知って、何ら法的な手続きをとらないまま3ヶ月が過ぎると、相続したものと扱われます(これを「単純承認」といいます)。
すなわち、プラスの財産もマイナスの財産も相続することになるわけです。

被相続人(亡くなった方)が生前にどの程度の財産を持っていたのかは、一緒に生活していても分からない場合もあります。分からないままに、プラスの財産・マイナスの財産の両方を単純相続することになり、被相続人(亡くなった方)が巨額の負債を抱えていた場合には、否応なく相続しなければならないのです。予め、負債の方がプラスの財産よりも多いことが分かっている場合には、相続権を放棄することも出来ます(これを「相続放棄」といいます  →「相続放棄」へ)。

また、相続財産が種々雑多で、プラス財産・マイナス財産の両方があるという場合には、プラスの限度で相続する方法もあります。これを「限定承認」といいます。

 

相続するためにはどのような手続きが必要?

相続をする際には手続きが必要といえば、驚く方もいるかもしれません。被相続人が残したプラスの財産・マイナスの財産の両方を相続する(単純相続)場合には、特に申請は必要ありませんが、不動産や預貯金(→預貯金の解約へ)などの名義変更が必要になります。(→相続手続と必要書類「不動産の名義変更」へ)※※※対応記事無し※※※
しかし、マイナス財産が大きく、相続放棄をする場合や、プラスの財産の限度でしか相続したくない場合(限定承認)には申請が必要になります。
その申請手続きに関しては、専門的な知識が必要になりますので、まずは一度当事務所にご相談下さい。

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相続

熟慮期間の延長

相続の承認や放棄は、 相続人が自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内にしなければならないと規定されています。この期間を相続放棄の熟慮期間といいます。
通常は、被相続人が死亡した時が、熟慮期間の起算点となります。

熟慮期間として3か月と定められた理由は、 相続関係の早期確定を配慮したためであり、相続人は、 この熟慮期間内に相続財産の内容を調査した上で、相続を承認するか放棄するかの選択を行うことになります。
熟慮期間内に相続人が何もしないまま3か月の期間が経過すると、 放棄や限定承認の選択権は失われてしまい、 単純承認をしたものとみなされてしまうので注意が必要です。

 

熟慮期間の伸長

熟慮期間は、 例外的に、家庭裁判所の審判によって伸長することができます。
期間の伸長は、 3か月の期間だけでは、 相続の承認や放棄の判断をするための相続財産の調査ができない場合に認められます。

被相続人と疎遠であったり、遠方であったりすると、その期間内に相続財産の状況の調査ができないことがあります。その場合、家庭裁判所に、「相続の承認・放棄の期間伸長」の申立てをすることができます。(伸長期間は家庭裁判所の裁量となります。)

なお、熟慮期間伸長の申立ては、熟慮期間内に行わなければならず、 期間経過後の申立ては許されないことに注意する必要があります。

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相続

相続手続きに関して(名義変更手続き)

相続手続きとは、「全ての人が必ず行わなくてはならない、行政機関への届出や名義変更」
のことを指します。ここでは、相続手続きについて具体的にどんなことをすればいいのか?
をご紹介します。相続手続きに関してご不明な点がございましたら、当事務所の無料相談をご利用ください。

→不動産の名義変更手続(相続登記)
→預貯金の名義変更手続(相続登記)
→株式の名義変更手続(相続登記)

不動産の名義変更

相続が発生したら、被相続人名義の不動産登記簿を相続人名義に変える手続きをしなくてはなりません(相続登記)。

相続登記はいつまでに行なわなければいけないという期限はありません。しかし、この手続きを怠ると、不動産の売却や抵当権の設定ができません。不動産登記に関して、明確な期限が迫っていないためか、様々な誤解をされていることが非常に多いですが、名義変更をしないで後に大きなトラブルになることが良くあります。速やかに名義の変更を行いましょう。

不動産の名義変更をしないデメリット

不動産の名義変更(不動産登記)をしない場合、以下のようなデメリットがあります。
・時が経つとともに、相続人が増え、まとまる話もまとまらなくなる。
・相続人のひとりが認知症などで意思能力に問題が生じると、手続きができなくなる。
・相続財産の名義変更(遺産分割)を終えてない場合は、共有財産となるので、その不動産の売却や担保提供もできません。

不動産の名義変更をしないと、後に大きなトラブルの原因になります

上記の通り、不動産登記を怠ると、後に大きなトラブルの原因となります。ここではそんな良くあるトラブル例をご紹介します。

  • 死亡した人が遠方地に土地を保有していた場合に、遺族の方(相続人)では発見することが出来ずに、名義変更を怠った。
    このまま放置しておくと、相続する権利を保有する相続人が時間ともにどんどん増えていき、遺産分割がスムーズいかなくなってしまいます。
  • 相続登記をすると、“莫大な”相続税が発生すると思い込んでいる。相続に関する手続きをした時に、何でもかんでも相続税が発生すると思っておられる方が非常に多いのですが、相続税が発生する相続案件は相続財産が基礎控除を超える相続のみです(基礎控除額:3000万円+600×相続人の数)。相続税は課税されない場合が多いのです。ですから、安心して相続財産の名義変更をお済ませ下さい。
  • 登記済証(権利証)を紛失したため、登記ができないと思い込んでいる。
  • 不動産を所有している方は、権利証(登記済証あるいは、登記識別情報)をもっておられると思います。紛失してしまった場合、権利証は再発行されることはありませんが、相続登記は権利証が無くてもすることができます。
  • 相続人が(借金などを理由に)行方不明になってしまい、その相続人が不在のため、相続ができないと思い込み名義変更をしなかった。相続人がなんらかの理由で行方不明になってしまうこともあります。しかし、その相続人不在ではもちろん遺産分割は成立しません。ですから、このような場合に、家庭裁判所に「不在者財産管理人の申立て」を行い、行方不明になってしまった相続人の代わりに、不在者財産管理人が家庭裁判所の許可を得て、話し合いに参加し、遺産を分割することができます。
  • なんらかの理由で登記をせずに、そのまま長期間経過してしまった場合、罰則を恐れて、名義変更ができなかった。名義変更をしなかったからといって、罰則などの規定はございません。ですから、すぐに名義変更することをお勧めいたします。
  • そもそも登記が必要なことすら知らない。新しく土地を取得した場合は、所有権の移転登記が必要になりますし、建物を購入した場合などは、所有権の保存・移転登記が必要になります。自分の土地の権利を守るためにも、登記は絶対にしておくべきです。

不動産の名義変更の手続きの流れ

大まかに、以下の手順で行います。

(1)戸籍等遺産分割協議に必要な書類の収集

(2)遺産分割協議の終了

(3)登記に必要な書類の収集

(4)登記申請書の作成

(5)法務局への登記の申請

相続登記手続きの流れ

1.登記に必要な書類の収集

登記に必要な書類は、どのように遺産分割の協議が行われたかによって、用意する書類が異なってきます。

1)法定相続人が一人の場合または法定相続分で相続をする場合

      • 被相続人の出生から死亡までの連続する戸籍
      • 被相続人の登記簿上の住所とつながりがわかる住民票の除票又は戸籍の附票
      • 法定相続人の戸籍
      • 法定相続人の住民票
      • 相続する不動産の固定資産税評価証明書

2)遺産分割協議で決めた割合で相続をする場合

      • 被相続人の出生から死亡までの連続する戸籍
      • 被相続人の登記簿上の住所とつながりがわかる住民票の除票又は戸籍の附票
      • 法定相続人の戸籍
      • 法定相続人の住民票
      • 相続する不動産の固定資産税評価証明書
      • 法定相続人の印鑑証明書
      • 遺産分割協議書2.申請書の作成
        登記申請書を作成する場合の詳細は、状況によって複雑に変化します。司法書士に依頼する方が、正確かつ速やかに実行できることでしょう。3.登記の申請
        登記申請書と収集した書類をまとめ、相続する不動産を管轄する法務局に登記申請をします。提出した書類に不備がなければ1週間~10日程で登記が完了し、不動産の名義が変更されたことになります。4.登記の費用について
        登記を申請する際には税金(登録免許税)の納付が必要になります。その際必要になる税金(登録免許税)は固定資産税評価証明に記載されている不動産の価額に1000分の4を乗じた価格となります。

 

預貯金の名義変更

銀行などの金融機関には、相続があった場合の各手続書類を提出しなければ、預金を引き出すことが出来ません。これは、一部の相続人が許可なく預金を引き出したりすることを防止するためです。また、このように凍結された預貯金の払い戻しができるようにするための手続きは、遺産分割が行われる前か、行われた後かによって手続きが異なります。遺産分割協議前には相続人全員の了承のもと,一旦代表相続人の通帳に預金を移す手続きと葬儀など急な出費のため、各相続人のはんこだけで一定割合,一定額の預金を払い戻しできる制度があります。

預貯金の名義変更は、金融機関によって記入する書式が異なり、面倒な作業となるので,当事務所にご依頼くださるとことが可能です。

 

株式の名義変更

相続人が相続する財産のなかに株式がある場合には、不動産の名義変更と同じように、株券の名義変更をする必要があります。上場株式は証券取引所を介して取引が行われていますので、証券会社と相続する株式を発行した株式会社の両方で手続をすることになります。
解約して現金を引き継ぐ場合は、相続人が証券会社の通帳を持っていることが必要です。

 

 

面倒な手続きを専門家がサポートいたします

面倒な名義変更を当事務所の専門家が代わりに行なうサポートも行なっております。
「面倒な手続きを専門家に代わりにやってもらいたい」
「平日は仕事などで忙しく、手続きを行なう時間が無くて困っている」
という方は、当事務所に一度ご相談下さい。

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相続

相続方法の決定(単純承認・限定承認・相続放棄)

被相続人が亡くなった後、相続が発生します。被相続人が残したプラスの財産もマイナスの財産も全て相続することを「単純承認」といい、相続財産と債務を無条件・無制限に全て引き継ぐことになります。

相続が開始されたからといって、誰もが喜んで被相続人の財産を相続するとは限りません。

1.相続財産といっても借金の方が多い

2.相続財産をもらわなくても生活できるし、それより相続争いに巻き込まれたくない

3.長男に店を継がせる

4.次男に農家を任せなければならない

などという場合には、相続を選択せずに「相続放棄」をするケースも考えられるでしょう。相続放棄の必要手続きや流れに関してなど詳細は「相続放棄とは」をご覧下さい。(→「相続放棄」へ)

 

また、プラスの財産もあるが、マイナスの財産もあり、複雑なのでプラス財産の限度でマイナス財産の相続をする、つまり、債務のうち相続財産を超える部分の返済義務を引き継がない方法である「限定承認」をする場合もあるでしょう。この様なケースは、独自で決めてしまうのではなく、専門家に一度相談してみた方が良いでしょう。

 

3ヶ月の熟慮期間とは

相続人にとって相続を知った時から3ヶ月間のことを「熟慮期間」とし、この間に被相続人が残した相続財産をどのように処理するかを考える期間が設けられています。被相続人が亡くなった後、葬儀などが重なることで落ち着いて相続について考えることが出来るようになるのは、四十九日が終わってから、という方も多いためとされています。

被相続人が残した相続財産はプラス財産やマイナス財産がそれぞれどの程度あるのかを、財産調査を行うことで把握する必要があり、その後に財産の相続方法を「単純承認」「限定承認」「相続放棄」するか決定します。

債務が何社からいくらあるかわからないなどの事情があり、財産調査に時間がかかってしまい、3ヶ月を過ぎてしまうことも少なくありません。そういう場合には、家庭裁判所に期間伸長を求めることが出来ます。

 

3ヶ月を超えてしまったら相続放棄は申述できない?

被相続人の残した相続財産を相続放棄する場合には、「自分が相続人であることを知ったとき」から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述をします。なお、「被相続人が死亡して」からではありませんので注意が必要です。

期間の伸長を行っていた場合を除いて、3ヶ月の熟慮期間を超えた相続放棄は申述を行っても、家庭裁判所から認められることは、基本的には難しいでしょう。しかしながら、例外的に相続放棄できるケースもあります。当事務所にご相談ください。
3ヶ月の期限を超えた相続放棄も諦めず、まずは、当事務所にご相談下さい。(→「3ヶ月後の相続放棄」へ)

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相続

遺産分割協議

遺産分割とは、被相続人(亡くなった方)が生前残した財産を、各相続人が協議により、各々の相続分を決定することを言います。
相続が開始すると、被相続人(亡くなった人)の財産は相続人に相続されます。

その財産はいったん相続人の全員共有財産となりますが、そのままでは各相続人の単独所有とならないため、相続人の間で遺産分割を行うことになります。

遺産分割に関する法律には、細かい規定などはほとんどなく、各遺産と各相続人の事情を考慮して自由に出来るということです。しかし、遺産の内容も各人の事情も千差万別なので、遺産分割がこじれることになれば、相続人間で泥沼の紛争へと発展することもしばしば見られます。そのような自体は出来ることなら避けたいものです。

ここでは、上手な遺産分割協議の進め方や、トラブルにならない遺産分割の注意点などについて詳しくご説明します。

 

遺産分割協議の心構えと注意点

まず、遺産分割協議に臨む際に留意しておくべきことは「自分の主張だけでなく、各相続人の事情も考慮するべきである」ということです。各相続人には個々の事情があり、そうした事情を言い出せばきりがありません。遺産分割協議はお互いが各相続の事情を推し量り、理解し、ある程度の譲歩をする必要があるのです。

 

遺言がある場合の注意点

遺言がある場合には、遺産の相続方法は遺言通りになされるのが基本(これを「指定分割」といいます)ですが、多くの場合には、特に自筆証書遺言の場合には、相続分(割合)の指定があるだけのものであったり、相続財産の一部の取り扱いに関するものだったりといったケースが多いのも実情です。
そのような場合には、やはり遺産の承継や残余財産の承継について遺産分割協議をする必要があります。

 

不動産の遺産分割の仕方

不動産には土地と建物があります。相続が開始すると不動産を含め、遺産の全ては一旦相続人全員の共有となります。これを遺産分割前の共有といいます。
それ以降は、特別な事情以外は遺産分割協議をもって、その不動産を承継した人が登記を行うことが一般的です。もちろん、不動産を共有する場合には共有登記も可能です。

多くの場合、遺産の中で大きな割合を占めるのは不動産です。したがって、不動産の評価額は非常に大きな問題なのです。
通常、相続税については税理士が算定する場合が多いですが、中には、相続税申告の経験が少ない税理士もいて、不動産の評価が税理士により上下することもあるのです。相続財産に不動産が多く含まれていたり、高額な不動産が含まれたりする場合には、相続税に精通した税理士などの専門家に相談されることをお勧めいたします。

もちろん、当事務所では、相続税申告に精通した税理士との連携関係をとっており、皆さまの相続税に関するご相談にも対応できるような体制をとっておりますので、安心してご相談下さい。

 

預金の遺産分割の仕方

銀行などの金融機関には、相続があった場合の各手続書類を提出しなければ、預金を引き出すことが出来ません。これは、一部の相続人が許可なく預金を引き出したりすることを防止するためです。また、このように凍結された預貯金の払い戻しができるようにするための手続きは、遺産分割が行われる前か、行われた後かによって手続きが異なります。
各提出書類や手続きに関しては「相続手続きについて」をご覧下さい。(→「相続手続きについて」の(預貯金の名義)へ)

 

生命保険金の相続の仕方

被相続人の死亡によって取得した生命保険で、その保険料を被相続人自身が負担していた場合、生命保険金は被相続人が亡くなった時点で所有していた財産ではありませんので、相続財産ではありませんが、相続税が課税されます(みなし相続財産)。例えば、父親が自分自身を被保険者とした生命保険に加入し、保険金の受取人を子どもとした場合,生命保険金に対して相続税が課税されます(この場合生命保険の非課税枠を適用できます。)。
これに対して,生命保険の保険料を保険受取人が負担していた場合は所得税が課税されます。くわしくは当事務所の提携の税理士に相談してください。

 

遺産分割協議書の作成

遺産分割の話し合いがつけば遺産分割協議書を作成するのが一般的ですが、この証書を作成しないからといって、その分割協議自体が無効になるということではありません。
しかし、遺産分割協議書を作成していなければ、相続により不動産を取得した人は名義変更を登記することは出来ません。また、被相続人の預貯金を払戻す場合にも、遺産分割協議書が必要になる場合も多いようです。

この「遺産分割協議書」には通常相続人全員の実印を押印し、印鑑証明書を添付します。「遺産分割協議書」がなければ、基本的には相続による不動産などの所有権の移転登記をすることができません。

遺産分割協議には定型の方式があるわけではありません。したがって、相続人の誰が何を相続したかが明確に記載され、各相続人の署名・押印・作成日があればよいでしょう。

 

遺産分割協議書を作成する際には専門家にご相談下さい

≪専門家が遺産分割協議への同席し、トラブルを未然に防ぎます≫
専門家が同席しない場合、法律の間違った解釈により、遺産分割協議を公平に行えない場合があります。専門知識を補充するという観点から、専門家の同席をおすすめします。

≪トラブルにならない遺産分割協議書を作成いたします≫
遺産分割協議後、相続人間でトラブルが生じないように、遺産分割協議書を作成します。
相続税の申告において「配偶者の税額軽減」を受けるときや、遺産分割協議書を登記原因を証する書面として不動産の相続登記を行う場合には、「遺産分割協議書」が必要になります。

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不動産登記

所有権保存登

所有権保存登記とは、所有権の登記のない不動産について、初めてされる所有権の登記のことをいいます。

建物が新築されると、最初の所有者は1カ月以内に建物の物理的状況(どのような建物か)を公示する「表題登記」を行います。 それに続いて登記用紙の甲区に、「誰が所有者か」を示す「所有権保存登記」が記載されます。

以後、この保存登記を基礎として売買や相続といった所有権の移転や抵当権の設定・抹消といった不動産の権利変動に関する登記がなされます。

所有権保存登記をするかどうかは、所有者の任意に任されています。
つまり、その不動産をめぐって他人と所有権争いをしているなどの対抗問題を生じない限り、登記をしなくても差し支えはありません。

しかし、不動産の所有権が移転したり、その不動産に権利が設定されたりする場合には、それらの契約の相手方は自分の権利がゆるぎないものとなることを希望します。

これが「対抗要件を具備する」ということになるわけですが、そのためにはそもそも所有権保存登記をしなければ、他の登記をすることはできず、対抗要件も満たすことができません。

したがって、建物の購入に際して金融機関から借り入れをし、土地・建物に抵当権を設定するためには、所有権保存登記が絶対に不可欠となります。

所有権保存登記の申請者は不動産登記法で決められています。

原則として、表題部(表題登記の内容を記載している部分)に所有者として記載された者が単独で申請します。

ただし、所有者がすでに死亡している場合は相続人が自分の名義で保存登記を申請することもできます。
申請先は、不動産の所在地を管轄する各法務局です。

所有権保存登記など法務局に提出しなければならない登記書類の作成は、専門知識が必要になりますので、当事務所にご相談下さい。

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不動産登記

抵当権設定・抹消登記

抵当権とは、お金を返している間は、担保に入れた土地、建物を所有者が使用できるが、借りたお金を返さなければ、貸した側が土地や建物を競売してそこから優先してお金を返してもらえるという権利を言います。

土地や建物を担保に入れる場合、所有者とお金を貸した側が法務局で「抵当権の設定」を申請することになります。また、抵当権設定の登記をした後、借りたお金を返してしまえば抵当権は消滅するはずですが、抹消登記をしなければいつまでも残ることになります。

抵当権抹消登記とは

抵当権抹消登記とは、抵当権を抹消するための手続きです。

実は、抵当権は自動的に抹消、消えるものではありません。
手続きをして、ようやく、抹消されるものです。

住宅ローンの完済等、借入金を全額返済されたら抵当権抹消登記を必ずしましょう。

抵当権抹消登記を忘れると
登記をせずに放置すると、

1.そのままでは不動産のご売却や不動産担保を利用しての新規の借入れができません。
2.金融機関の代表者が代わったりすると委任状が使いにくくなります。

以上から、抵当権抹消登記は早く済ませましょう。

 

手続の流れ

1.登記申請書・登記原因証明情報(解除証書等)の作成、添付書類等の事項を調べます。

2.当事務所で抹消登記の申請書類一式を作成します。

3.法務局へ申請

4.登記完了後、法務局で書類を回収し事後謄本にてきちんと抹消されていることを確認します。

 

当事務所に依頼される場合のメリット

煩わしい手続きは一切不要です。依頼のご連絡・書類の郵送等だけです(法務局に行く必要はありません)。
専門の司法書士が書類作成から申請・回収、さらにご本人様の確認まですべて行いますので安心です。
ご利用しやすい価格設定で、経済的負担が少なくてすみます。

 

抵当権設定登記とは

抵当権設定登記とは、公庫・銀行等の金融機関から不動産を担保にして融資を受ける場合に必要となる登記です。
事業資金や住宅ローンの借入れ・借換えをする場合に、金融機関から求められます。

必要書類
抵当権設定登記の必要書類は以下のとおりです。

・登記原因証明情報(又は抵当権設定契約証書)
・印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)
・権利証(又は登記識別情報)
・司法書士への委任状

 

 

 

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不動産登記

農地転用

農地転用の種類

農地転用には、3つの種類があります。

①権利変動(第3条)
②転用(第4条)
③権利移動と転用を同時に行う(第5条)

以上3つはそれぞれ農地法の第3条、第4条、第5条に定められいることからこのように呼ばれます。

 

①権利移動

第3条は「権利移動」に関するものです。
農地は農地のままなのですが、持ち主が変更になる場合に発生します。

具体的には、個人または農業生産法人が農業をする目的で農地の売買・貸借等をし、権利(所有権、永小作権、質権等)を取得した場合が挙げられます。

 

②転用

第4条は「転用」に関するものです。
自分の農地を転用する場合の許可になります。
つまり、土地の名義・持ち主はそのままですが、農地を宅地等に変更したい場合にこれが適用されます。
許可申請者は、転用を行う農地所有者になります。

 

③権利移動と転用を同時に行う

第5条は、3条の「権利移動」と4条の「転用」を同時に行うものです。
事業者等が農地を買って転売する場合や、
農地を宅地にして子の家を建てる場合等があります。

許可申請の際は、売主(または貸主、農地所有者)と
買主(または借主、転用事業者)の二者で行います。

 

それぞれ申請を行う際は、都道府県や農地の広さによって異なりますので
まずはお気軽にご相談下さい。

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不動産登記

不動産登記に関するQ&A

 

Q1:新築の手続きには何が必要ですか?
家を新築した場合には、家を所有する人の「所有権保存登記」が必要となります。また、住宅ローンを借り入れてご自宅を新築した場合には、建物表題登記、所有権保存、抵当権設定という不動産登記が最低限必要になります。

 

Q2:自宅をを増築した場合はどんな手続きが必要ですか?
建物を増築した場合には、1ヵ月以内に「建物表題変更登記」という登記を行わなければなりません。増築した際の登記は申請義務があり、行わなかった場合は過料が科せられます。登記の内容としては法務局にある建物の登記簿を現在の建物の状況と合致させる手続きです。

 

Q3:建物が壊れたり、焼失した場合
建物が壊れたり、焼失した場合には「建物減失登記」の手続きを行います。
建物滅失登記とは法務局にあるとり壊された建物の登記簿を閉鎖する手続きで、申請義務があり、怠った場合には「過料に処す」という決まりがあります。

 

Q4:住宅ローンを完済した場合には
住宅ローン等の返済が完了した場合には通常住宅ローン等を設定した時に不動産に設定された抵当権の登記を抹消する必要があります。ローン返済によって自動的に抵当権が消滅するわけではなく、「抵当権抹消」という手続きを行い抹消する必要があります。この手続きを行わないと、一般的には金融機関などから新たに資金を借り入れることができませんので、しっかりと手続きを行っておく必要があります。

 

Q5:隣家との境界が曖昧な場合は?
上記のような場合には、境界杭を設置しなければなりません。具体的には、隣家の方と立ち会ってお互いが納得できる境界の設定を行う必要がるということです。境界を立会し双方が合意するという行為は法律行為ですので、公に認められます。立会して双方が納得した場合その事実を後日に残すため、「筆界確認書」を作成して双方が1部づつ持ち合うケースが多いです。登記を行う場合は筆界確認書の取得が必須となります。

 

Q6:所有している土地の一部を贈与したい場合には?
土地の一部を贈与や売却する場合は、「土地分筆登記」という登記が必要になってきます。分筆登記のためには、土地の境界を画定する必要があり、「土地境界確定測量」というものが必要になってきます。この測量は面積を計算し、土地を面積分割するために必要なものです。

 

Q7:相続した土地に境界を設置したい場合は
この場合も、土地の境界がはっきりしていない場合と同じように、境界によるトラブルを避けるため、土地の境界や面積を明確にしておく必要があります。後々の相続がスムーズに行くためにも境界を明確に確定しておく必要があります。

 

Q8:田畑に建物を建てたい場合には?
この様に、現在の土地の用途から別の用途に変更した場合は、土地の「地目変更」という登記を行う必要があります。登記は、土地の用途を変更した(例:田畑に建物を建てたなど)時から1ヶ月以内に行います。また、農地に建物を建てる場合「地目変更の登記」だけでなく、農地法にも関わるため「農業委員会」に届出、あるいは許可が必要になります。

 

 

 

 

 

 

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不動産登記

不動産登記の必要性

本来契約というのは当事者の「売りましょう」「買いましょう」という意思表示があるだけで、成立します。

契約書等の書面すらいらない、というのが法律上の建前です。しかし現実は、不動産を買えば契約書を作るし、法務局に出向いて所有権が移転したことを公示するための登記も行います。
この理由は登記をしなかった場合は、自分がその不動産の所有者であることを他人に主張することができないからです。
他人に主張する内容としては、例えば、「この家は私が所有する不動産です」「この土地は当社の担保として預かっております」などです。

所有権や抵当権などの「権利」は目に見えないものです。しかし、これらの権利を登記という形にすることで、誰の目から見ても存在がはっきりわかるようになります。
このように不動産登記を行うことで、所有する権利を守ることができますし、安心して取引することもできるようになります。

以下では具体例を用いて、登記の必要性をご説明いたします。

山田さんは鈴木さんに売買契約締結後,自己所有の土地建物を売り,売買代金を受領しました。

しかし鈴木さんが登記を申請しませんでした。

不動産の見かけはまだ山田さんの物のように見えることをいいことに,山田さんが佐藤さんを相手に再度同じ不動産の売買契約を締結し,売買代金を受領しました。これを二重売買と言い,同じ不動産の代金を二重にもらう横領行為となります。その後佐藤さんは自分の名義に不動産さんが移った旨所有権移転登記の申請をしました。

 

Q.鈴木さんは佐藤さんに先に契約したので不動産の名義を渡せと言えるでしょうか?

鈴木さんは山田さんに対しては損害賠償することができますが,山田さんとは連絡が取れなくなっているのが普通でしょう。
登記をそなえた佐藤さんに対しては鈴木さんは所有権は自分の物だと主張できません。
先に登記した方が所有権を獲得することになります。

 

結局答えとしては契約では後手にまわったにも関わらず、先に登記をそなえた佐藤さんの方が勝ち、最終的な所有権者として確定することになります。

結局鈴木さんは山田さんから代金も返ってこない、不動産も取得できないということになります。

不動産は高額のために上記の山田さんのような詐欺をする人が後を絶ちません。そこで自分の財産を守るためにも不動産を買ったときはしっかり登記をするようにしないといけません。

このように、登記に関して知識がないために、こういったトラブルに巻き込まれる例もあります。

そうならないためにも、不動産の登記はしっかり行いましょう。

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不動産登記

未登記

建物は建築後に、建物の登記申請をしないと、法務局には登記されません。登記されずにいる建物は、いわゆる「未登記の建物」の状態となります。

たとえば、以下のような例があげられます。

  • 金融機関に融資を申し込んだら、建物が未登記だから登記してください、と言われた。
  • 相続登記の際に、司法書士から建物が未登記と言われた。
  • 売買の際に、不動産業者から建物が未登記と言われた。
  • 永年住んでいた建物が、登記所で調べてみたら、未登記だった。
  • 建築時に母屋である居宅は建物登記してあったが、後から建築した物置や車庫が未登記だった。
  • 増築した部分が一部未登記だった。

 

ローンを利用して建物を新築する場合

一般的に、住宅ローン等を利用する場合、金融機関が融資の条件として土地と建物に抵当権を設定します。その前提として建物登記が必要となりますので、結果、新築した建物が未登記になることはありません。

ローンを利用しない自己資金で建築した場合
いわゆる自己資金で建物の新築をされた方は、建築会社は積極的に建物登記のご案内をする必要もないので、引き渡しを受けた建物が未登記の状態になっている場合があります。

固定資産税が課税されていても建物登記があるとは限りません

建物が未登記の場合でも、固定資産税の納税通知書は自宅に届きます。

市町村役場は、固定資産税を取る目的で、建物が新築されると、その年内に建物を調査、測量します。結果、家屋台帳が調製され、翌年の4月の中旬くらいに、固定資産税の納税通知書が自宅に届きます。

これで建物登記がされたと誤解する方がいますが、あくまで市町村役場は税金を取る目的ですから、建物登記の有無に関係なく家屋調査してきます。
これに対して、建物登記はあくまで所有者又はその代理人が法務局へ申請して、はじめて登記が出来上がるものなのです。

 

登記が必要な代表的なケース

(1) 金融機関から融資を受ける場合
融資を受けるのに不動産担保が条件の場合は、その敷地上にある建物の未登記部分はすべて登記が必要とされます。

(2) 売買・贈与等の名義変更する場合
第三者への名義変更ですから、未登記部分を確実に登記して、所有権移転登記の手続きをする必要があります。

(3) 借地に家を建てる場合
借地権を主張するためには、建物表題登記が必要です。

(4) 建物を第三者に賃貸する場合
やはり、賃貸借契約の賃貸人となりますから、トラブルを避けるため登記をして所有権を明確にする必要があるでしょう。

その他、相続した場合、解体予定がある場合等、その建物の現在・将来の利用状況や、法的・経済的な部分を総合判断して登記を検討する必要があります。

当事務所では、建物登記の相談を受け付けていますので、お気軽にお電話等でご相談ください。

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遺言・生前贈与

生前贈与とは

生前贈与とは、生きている間に自分の財産を人に分け与える行為です。個人の財産は、各個人の意思により自由に処分できるのが原則です。また生前贈与は、将来負担すべき相続税を抑えるという目的のために利用されます。

生前贈与の注意点
生前贈与の際の注意点として、次の4点を確認する必要があります。

1. 贈与税と相続税の節税額の分岐点を確認しておくこと
2. 遺産分割トラブルとならないように注意すること
3. 贈与契約書を作成し公証人役場で確定日付を取っておくこと
4. 相続開始前3年以内の相続人に対する贈与は相続財産として加算されることを確認すること

次に実際の生前贈与のやり方を見てみます。
贈与税は暦年課税で、1年間の基礎控除額が110万円です。

つまり、年間で110万円以下の贈与については課税されず、申告も不要ですので、一番シンプルな生前贈与の方法だといえます。

もちろん、当事務所でも経験豊富な税理士をご紹介させていただきますので、まずはご相談下さい。

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成年後見・財産管理

成年後見について

成年後見制度は知的障害、精神障害、認知症などにより判断能力が十分でない方が、不利益を被らないように家庭裁判所に申し立てをして、その方を援助してくれる人を付けてもらう制度です。

例えば、一人暮らしの老人が悪質な訪問販売員に騙されて高額な商品を買わされてしまうなどといったことを最近よく耳にしますが、こういった場合も成年後見制度を上手に利用することによって被害を防ぐことができる場合があります。

後見人の役割

財産管理
■ 預貯金による入出金のチェックと必要な費用の支払い
■ 所有不動産の管理
■ 後見費用捻出のための不動産などの売却
■ 管理の必要上、必要であれば訴訟行為を行うこと
■ 確定申告や納税

身上監護
■ 治療、入院に関し病院と契約すること
■ 健康診断などの受診手続き
■ 住居の確保(賃貸借契約)をする
■ 施設などの入退所に関する手続き
■ 施設や病院の処遇を監視し、本人に不利益がある場合は、改善要求する
■ 要介護認定の手続きや介護サービス事業者と介護サービス契約をする
■ 介護サービスが契約どおりか確認し、異なる点がある場合は、改善要求する
■ 教育・リハビリに関する契約をする
■ 訪問などにより本人の状況に変更がないか「見守り」をする

家庭裁判所への報告
■ 1年に一度の収支報告
■ 財産を処分したり、財産管理の方針を大きく変更するとき(遺産分割・相続放棄)
■ 本人の入院先・氏名・住所・本籍、又は成年後見人の住所・氏名が変わったとき
■ 療養看護の方針を大きく変えるとき
■ 本人死亡時の成年後見終了登記申請
■ 財産目録の作成
■ 財産の引き渡し
■ 終了報告

成年後見制度の種類

成年後見制度とは、判断能力が不十分なために、財産侵害を受けたり、人間としての尊厳が損なわれたりすることがないように、法律面や生活面で支援する身近な仕組みです。

成年後見制度には、(1)任意後見制度(2)法定後見制度があります。

(1)任意後見制度
将来、自分の判断能力が衰えたときにそなえて、契約する能力のあるうちにあらかじめ支援者(任意後見人)を選んでおきます。将来の財産や身のまわりのことなどについて、「こうしてほしい」と、具体的な自分の希望を支援者に頼んでおくことができます。「任意」という意味は、「自分で決める」ということです。

万一のときに、「誰に」、「どんなことを頼むか」を「自分自身で決める」仕組みなのです。

(2)法定後見制度
すでに判断能力が衰えている方のために、家庭裁判所が適切な支援者を選ぶ制度です。
選ばれた支援者は、本人の希望を尊重しながら、財産管理や身のまわりのお手伝いをします。

本人の判断能力の程度に応じて、次の3つのタイプに分けられます。

■ 補助/判断能力が不十分である
■ 保佐/判断能力が著しく不十分である
■ 後見/ほとんど判断することができない

申し立てに必要な書類と費用

成年後見制度を利用するには本人の住所地の家庭裁判所に申し立てをする必要があります。申し立ての必要な書類と費用はおよそ以下のとおりですが、事案によって多少異なります。

■ 申立書
■ 申立人の戸籍謄本1通(本人以外が申し立てるとき)
■ 本人の戸籍謄本、住民票、登記されていないことの証明書、診断書各1通
■ 成年後見人候補者の住民票 1通(候補者がいる場合)

また、費用としては以下のものがかかってきます。

1)収入印紙
2)切手
3)登記費用
4)鑑定費用

 

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成年後見・財産管理

任意後見制度

任意後見制度とは、本人が契約の締結に必要な判断能力を有している間に、将来自己の判断能力が不十分になったときの後見事務の内容と、後見する「任意後見人」を、公正証書で決めておく制度です。

なお、任意後見制度での家庭裁判所の関与は、本人があらかじめ選任しておいた任意後見人を、家庭裁判所が選任した任意後見監督人を通じて監督するにとどまります。
この際、任意後見監督人は本人が選んだ任意後見人がきちんと仕事をしているかチェックします。
なお、任意後見契約においては任意後見人を誰にするか、どこまでの後見事務を委任するかは話し合いで自由に決めることができます。上記の内容を公証人役場で公正証書を作成する必要があります。

任意後見メリットとデメリット

メリット
○ 本人が成年後見人,報酬等を決めることができること
○ 契約内容が登記されるので任意後見人の地位が公的に証明されること
○ 家庭裁判所で任意後見監督人が選出されるので、任意後見人の仕事ぶりをチェックできること

などの良いところがあります。

 

デメリット
× 公正証書作成に費用がかかる。
× 任意後見監督人についても費用がかかる。
× 法定後見制度のような取消権がない

良い点悪い点をしっかりとおさえて、任意後見をするかしないかの判断をすることをお勧めします。

 

後見人はどのように選べばよいか

法定後見の場合、後見人は家庭裁判所が選任します。

しかし、後見開始審判の申し立て書には、後見人の候補者を記載する欄があり、ここに候補を記載しておけば考慮してもらえます。

ただし、家庭裁判所の家事調査官が調査して、流動資産の額,相続関係,住所等から不相当であるとの判断がされると、候補が記載されていても別途選任されます。候補が記載されていないときは、家庭裁判所が司法書士などから適任者を探して、選任します。

また、後見開始の審判申し立て書に書く候補者を誰にするべきかについては、人によって考えが異なります。過去の例では、子供や兄弟、配偶者等の親族がなることが多いようです。

理想的なのは、

■ お金に関して絶対の信頼をおける方
■ 面倒見の良い方
■ 近所で生活している方
■ 本人より若い方

でしょう。

最近は、身上監護は親族、財産管理は司法書士が担当するという「共同後見」が増えてきつつあります。財産管理が中心になる場合は、第三者が客観的な立場で管理した方が望ましい場合も多いのでしょう。また、相続人が複数存在する場合も、共同後見として、話し合いで後見事務を行うのがよい場合もあります。任意後見の場合は法定後見の場合と異なり、自分で自由に後見人の候補者(任意後見受任者)を選任することができます。

 

ただし、以下の人は欠格事由に該当しますので、後見人にはなれません。

1)未成年者
2)家庭裁判所で免ぜられた法定代理人、保佐人、補助人
3)破産者
4)行方の知れない者
5)本人に対して訴訟をした者、その配偶者及び直系血族
6)不正な行為、著しい不行跡その他任意後見人の任務に適しない事由がある者

身上監護が中心であれば、親族や社会福祉士等の方がきめの細かい後見ができるかも知れませんが、財産管理が中心であれば司法書士の方が適切な管理ができるかもしれません。

申立前によく相談してください。

 

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債務整理

自己破産

自己破産とは、財産や収入が不足して借金返済の見込みがないことを裁判所に認めてもらい、借金の0にしてもらう手続きです。
自己破産をすると基本的には借金を支払う義務がなくなりますので、借金に追われることなく生活を立て直すことができます。

しかし、自己破産は裁判所に支払いが不能であると認められなければならないため誰でもできる訳ではありません。
支払不能かどうかは、それぞれの収支状況や生活状況により総合的に判断されます。

また、借金をなくしてもらう代わりに、原則家や車などの財産を手放さなければならないため注意が必要です。

自己破産には下記のようなメリットデメリットがあります。

メリット

・借金が無くなる
・返済のない新しい生活をスタートできる

 

デメリット

・一定期間は信用情報機関に記録が残る
・自己破産すると一時的になれない職業がある

 

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成年後見・財産管理

死後事務委任契約

死後事務委任契約とは、ご自身がお亡くなりになった後、葬儀や埋葬に関する事務を委託する契約のことで、委任者(依頼をする人)が受任者(任される人)に対し、自分の葬儀や埋葬に関する事務についての代理権を与え、死後の事務を委託する委任契約のことです。

遺言で葬儀や法要のやり方を指定する方もいらっしゃいますが、法的強制力はありません。遺言者の希望ということで、遺産の分配等に関する条項に続く付帯事項としてなされることになります。葬儀のやり方を具体的に指定したり、散骨等を埋葬の方式として指定したりする場合には、実際に葬送を行うことになる人々との話し合いや準備をしておくことが重要です。

この死後事務委任契約は、老後の身上監護と財産管理を万全なものとしたうえで、死後の相続、相続財産の管理、または処分および祭祀の承継に紛争を生じないようにするために有効だと言われています。確実に行われるようにするために、遺言で祭祀の主宰者を指定しておく、遺言執行者を指定して、その遺言執行者との死後事務委任契約を締結する方法も考えられます。

契約内容の注意点

費用の負担について明確にしておく必要があります。任意後見人・成年後見人等は、ご本人が死亡した時点でその職務が終了しますし、見守り契約のみの場合では、死後の事務を行うための財産的裏付けがなく、葬儀費用等の支払いを行うことができなくなります。

遺言で祭祀の主宰者に、「遺言者の葬儀費用に充てるために、金○○円を預託してあり、それを使用して下さい」と指定することも可能です。

亡くなった後の事務手続き
■ 委任者の生前に発生した債務の弁済
■ 委任者の死後の葬儀、埋葬もしくは永代供養に関する債務の弁済
■ 賃借建物の明け渡し、敷金もしくは入居一時金等の受領
■ 親族関係者への連絡
■ 家財道具や生活用品の処分に関する事務

それぞれを必要に応じて行うことも可能です。「任意後見契約」「見守り契約」「死後事務委任契約」「公正証書遺言」など検討している場合には、まずは当事務所にご相談下さい。

 

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不動産登記

不動産登記の種類

所有権保存登記

住宅などを新築した人が、一番最初にする所有権についての登記を、所有権保存登記と呼びます。

保存登記は、「最初の登記」というわけです。この所有権保存登記を施すことで、その所有者が自分であることを第三者に対し主張できることになります。

ただ建物の所有権保存登記を申請するには、土地家屋調査士による「建物表題登記」が完了している必要があります。

所有移転登記 (土地、建物を売買した場合)

家や土地を購入したら、必ず「所有権移転登記」をしなければなりません。

これは「この不動産は自分のものである」と公示するためのもので、1番大切 な手続きなのです。

もしこの申請を行わずに第三者が所有移転登記をしてしまった場合、その家や土地は第三者のものとして公示され、

自分のものであると証明するには大変な時間と労力を費やすことになってしまいます。

 

所有移転登記(土地、建物を贈与した場合)

年間110万円(非課税枠)を超えた額の贈与を受けると、贈与税が発生します。

贈与する相手や時期、条件によって予想以上に高額になることもあれば、特例によって減額又は無税になることもあります。

 

所有移転登記(土地、建物を相続した場合)

身内や親族の方などが亡くなられた場合、通常は法律に定めるとおりに「相続人」が財産を相続します。

またその他にも遺言書や話し合い(遺産分割協議)に よって相続人が決められることもあります。
不動産の名義変更は相続の中でもっとも重要であり、トラブルを起こしやすいものです。必ず手続きをするようにしましょう。

抵当権設定登記・抹消登記

 

 

抵当権設定登記(お金の貸し借りで、土地、建物を担保にしたとき)

住宅ローンなどでお金を借りたとき、家や土地を担保とするために必要な手続きです。

 

抹消登記(ローンを返済し、担保権を抹消する場合)

家や土地を担保に借りたお金を完済したとき、抵当権を抹消するためにする手続きです。

住宅ローンを完済した場合に行われるのが一般的です。手続きをご依頼される場合には、金融機関から渡された書類一式をお持ち下さい。

足りないものがあれば当事務所でお作りします。金融機関から渡される書類の中には、代表者の名前など時間がたつと変更されるものが含まれます。

金融機関から書類を受け取ったら、出来るだけ早く手続をして下さい。登記済証を紛失してしまうと再発行できません。

また手続をしないでいる間に代表者の変更,金融機関の合併などの再編があると簡単には抹消できなくなってしまいます。

 

所有権登記名義人表示変更登記(不動産の所有者等の住所や氏名に変更があったとき)

建物を所有する名義人の住所が変更されたり、結婚・離婚等をなさって、名義人の氏名が変更した場合などに行う登記です。

この登記は、義務化されていませんので、登記簿の住所と違う住所地に名義人が住んでいても違法にはなりませんが、

不動産を売買したり、抵当権を設定あるいは抹消する場合などの前提として、所有権登記名義人表示変更登記をする必要があります。

 

 

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不動産登記

不動産登記の流れ

不動産登記には、書類作成など様々な手続きが必要です。ここでは、手続き完了までの全体的な流れと、手続きの詳細についてご説明いたします。
では、手続きの詳細について説明します。

 

 

1 申請書作成、必要書類を添付して法務局に提出

1.不動産登記の申請をするために、必要書類を用意します。

不動産の売買をする際に行う所有移転登記という登記の申請には、売主と買主でそれぞれ用意しなければならない書類が異なるので注意しましょう。

2.申請書に記入し、物件地の管轄の登記所の申請窓口に提出します。

管轄地域外の登記所に申請書を提出しても受理されませんので、管轄の登記所は法務局に確認を取りましょう

 

2 登記官が審査

1.窓口が申請書を受理すると、登記官が申請書に受付年月日、受付番号を記載します。

2.登記の申請があった土地または建物の登記記録事項を確認しながら、「申請書の内容が法律に沿っているか」、「登記記録事項との一致」、「添付書類の不備の有無」などが審査されます。

新築などの場合は、職員が現地に確認に出向くことがあります。また、近隣住民などに現地の状況について質問・ 調査が行われることもあります。

3.書類に不備があると、法務局に行って補正する必要があります。(補正をしないと、登記申請が却下されてしまいます)

4.2の審査によって申請に不備がないことが確認されると、申請の内容に従って登記記録などに必要事項が記入されます。

 

3 登記簿に記載

審査作業がきちんと行われたか、申請された通りに登記が行うことができたかどうかを登記官が再度確認します。

処理を正しく行えていたことが確認されたら、登記官が識別番号登記記録に記録し、登記が完了します。

4 権利証(登記識別情報通知書)の発行

登記官が権利証(登記識別情報通知書)を作成します。

申請者は申請書に押印したものと同じ印鑑を用意して登記所に行き、権利証(登記識別情報通知 書)を受け取ります。

この受け取りは登記の完了から3ヶ月以内と限られています。なお、申請書に不備があった場合は職員に従って訂正(この場合は補正という)を行います。

 

5 登記申請手続きの完了

受け取った権利証(登記識別情報通知書)は、次に何らかの登記を行う際に必要になります。紛失、盗難にあっても、決して再発行はされませんので、大切に保管しておきましょう。

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遺言・生前贈与

おしどり贈与(夫婦間贈与)の特例

夫婦間の贈与の特例は、一定の条件を満たせば、2,000万円(基礎控除と合わせれば2,110万円)まで贈与税が発生しないという配偶者控除が受けられるものです。

婚姻期間が20年以上の夫婦で、贈与の対象が居住用不動産やその購入資金であること以外に、いくつか条件があります。

特例を受けるための適用要件

夫婦間贈与における配偶者控除を受けるためには、以下の条件を満たすことが必要です。

1)夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと(内縁関係は認められません)

2)配偶者から贈与された財産が、自分が住むための国内の居住用不動産やその購入資金であること

3)贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産、または贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること。
※配偶者控除は同じ配偶者の間では一生に一度しか適用を受けることができません。

 

適用を受けるための手続

以下の書類を添付して、贈与税の申告をすることが必要となります。

1)財産の贈与を受けた日から、10日を経過した日以後に作成された戸籍謄本又は抄本

2)財産の贈与を受けた日から、10日を経過した日以後に作成された戸籍の附票の写し

3)居住用不動産の登記事項証明書

4)その居住用不動産に住んだ日以後に作成された住民票の写し

ただし、戸籍の附票の写しに記載されている住所が居住用不動産の所在場所である場合には、住民票の写しの添付は不要です。

上記の書類のほかに、居住用不動産の贈与を受けた場合は、その居住用不動産を評価するための書類(固定資産評価証明書など)が必要となります。

 

配偶者控除の対象となる居住用不動産の範囲

贈与する居住用不動産にも、ある程度の条件が求められます。

■贈与を受けた夫や妻が住むための国内の家屋、またはその家屋の敷地であること(居住用家屋の敷地には借地権も含む)

■居住用家屋とその敷地は一括して贈与を受ける必要はなく、居住用家屋だけや居住用家屋の敷地だけの贈与を受けることも可能。

この居住用家屋の敷地だけの贈与を受けるときには、次のいずれかに当てはまることが必要です。
(ア)夫または妻が居住用家屋を所有していること
(イ)贈与を受けた夫や妻と同居する親族が居住用家屋を所有していること
※敷地の贈与を受ける場合には敷地の一部の贈与を受けることができます。

※居住用家屋の敷地が借地権のときに金銭の贈与を受けて、地主から底地を購入する場合も認められます。

 

不動産価格の算定

1)建物に関しては、市区町村で発行される固定資産評価証明書の価格を基準とします。

2)土地に関しては、路線価から算出された価格、または倍数方式により算出された価格を基準とします。

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遺言・生前贈与

相続時精算課税

相続時精算課税とは、60歳以上の父母又は祖父母から20歳以上の推定相続人又は孫への贈与について、2,500万円まで贈与税がかからなくなる、というものです。

相続時精算課税を選択した贈与者ごとに、その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産評価額から2,500万円(累計2,500万円に達するまで複数年で控除が可能です)を控除した残額に対して贈与税がかかります(贈与税の期限内申告書を提出する場合のみ、特別控除することができます)。

また、前年以前にこの特別控除の適用を受けた金額がある場合には、2,500万円からその金額を控除した残額がその年の特別控除限度額となります。

2,500万円を超える部分には、一律に税率20%で贈与税が課税されます。
ここで支払った贈与税は相続税の前払いの性格を持ちます。

将来相続が発生した時に、相続時精算課税制度により贈与をした財産は、相続財産に含まれ相続税が課税され、贈与税を支払っている場合には、その贈与税額を相続税額から差し引くこととなります。

相続時精算課税制度を適用する場合は、贈与者及び受贈者に下記の要件が必要となります。

財産を贈与した人(贈与者)・・・60歳(注1)以上の父母又は祖父母

財産の贈与を受けた人(受贈者)・・・・・20歳(注1)以上の子である推定相続人又は孫

(注1)年齢は贈与の年の1月1日現在で判定します。

「相続時精算課税」を一度選択してしまうと、従来の「暦年課税制度」には戻せません。

 

相続時精算課税と暦年課税との比較

  相続時精算課税制度 暦年課税
贈与者 60歳以上の父母又は祖父母 誰でもよい
受贈者 20歳以上の贈与者の推定相続人又は孫 制限なし
基礎控除 2,500万円 年110万円
(毎年利用可)
税率 非課税枠を超える部分に対して一律20% 10%~55%
相続時の
取り扱い
贈与財産を贈与時の価額で相続財産に合算して相続税を計算し、相続税額から相続時精算課税による贈与税額を控除します。
控除しきれない贈与税は還付されます。
相続開始前3年以内の贈与財産は、贈与時の価額で相続財産として加算します。
相続財産として加算された贈与財産に対応する贈与税額がある場合には、相続税額から控除し、控除しきれない部分は切り捨てます。

 

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住宅取得資金の特例

20歳以上である子がその直系尊属である者(父母か祖父母)から住宅取得等資金の贈与を受け、その資金の贈与を受けた年の翌年3月15日までに、一定の家屋の取得または一定の増改築に充てた場合には、一般住宅で1000万円(R2年度)、省エネ・耐震性・バリアフリー性を備えた良質な住宅用家屋で1500万円(R2年度)の住宅取得資金等特別控除額を控除することができます。

住宅取得資金贈与の特例を受けるための条件

贈与を受ける人の条件

    • 住宅取得等資金の贈与者の直系卑属である推定相続人であること
    • 住宅取得等資金の贈与を受けた年の1月1日において20歳以上の者であること
    • 贈与を受けた時に日本国内に住所を有する等の者であること
    • 贈与を受けた年の合計所得額が2,000万円以下であること
    • 贈与の翌年3月15日までに住宅の引渡しを受け、同日までに居住または居住することが確実であると見込まれていること
    • 贈与の翌年の贈与税の申告を行っていること

 

贈与をする人の条件

    • 贈与を受ける人の直系尊属(父母、祖父母等)であること
    • 贈与者の年齢要件はありません。
      ※夫婦でそれぞれが贈与を受けることも可能です。

取得する住宅の条件

    • 建物の登記簿面積が50平方メートル以上、240平方メートル以下であること
    • 購入する家屋が中古の場合は、家屋の構造によって制限があります。
      ⅰ.マンション等の耐火建築物の場合は、その家屋の取得に日以前25年以内の建築であること。
      ⅱ.耐火建築物以外の建物の場合は、その家屋の取得の日以前20年以内の建築であること。
      ※ただし、地震に対する安全性に係る基準に適合するものとして、一定の「耐震基準適合証明書」又は「住宅性能評価書の写し」により証明されたものについては、建築年数の制限はありません。
    • 床面積の1/2以上に相当する部分が専ら居住用であること