不動産登記とは

不動産登記制度とは、大切な財産である土地や建物について、所在地や面積などと権利関係（所有者の住所氏名、担保権の有無・内容など）を、
法務局が管理する登記記録磁気ディスクに反映し一般に公開することにより、不動産取引の安全と円滑を図る制度です。
不動産に関する争いは、いつ自分の身に降りかかるかわかりません。
例えば、第三者が登記していない土地に、勝手に登記した場合、以前から自分が土地を所有、使用していても対抗できません。
そうならないためにも登記をする事によって、事前に予防して置きましょう。

 

登記記録とは

登記記録とは、土地・建物について、誰の持ち物か等を法的にはっきりさせるために作られた磁気ディスク上のデータのことをいいます。
登記事項証明書を請求することで、誰でも特定の不動産下データを確認することができます。

登記事項証明書は物件ごとに、3つの記載する部分に分かれています。

 

表題部

不動産登記事項証明書には、土地登記事項証明書と建物登記事項証明書があり、土地、建物ともに表題部、甲区、乙区から成り立っています。
図に示すと以下のとおりです。

 

 

上記のような登記の表題部に記載されている登記情報を、表示に関する登記といいます。

ここでの表記は、土地の形状や建物の状態が変化した場合に関わってくる部分です。変化が生じた場合には不動産登記法により、状況の変化を登記することが義務付けられています。

この部分の登記は土地家屋士の業務範囲になります。

 

甲区　乙区　の表記について

甲乙の区の表記は、不動産の権利関係についての登記が記載されている部分です。つまり、土地を誰が所有しているかなどを公示している部分ということです。

この範囲は司法書士の業務範囲になります。

権利に関する登記は、権利の公示の他にも権利の保護という役割もあり、第三者から土地、建物の所有権侵害を防ぐことを目的としています。

この権利に関する登記は登記義務はありませんが、土地や建物の所有権に関する問題は、登記紛争の中でも大部分を占める問題ですので、登記を行うことをお勧めいたします。

 

管轄法務局

誰でも収入印紙で手数料を納付して自由に登記事項証明書を取得したり、所有者やその他の権利関係を調べることができます。

法務局ごとに管轄がありますから、 その区域内だけの登記事務を取り扱っているので、
管轄の法務局を調べてから行きましょう。

登記事項証明書の取り方

誰でも収入印紙で手数料を納付して自由に登記事項証明書の交付を受けられますので、不動産売買の取引をするときにはその不動産の登記事項証明書も必ず調べましょう。

以下登記の手続きの流れを説明していきます。

法務局はコンピュータ・システムによって磁気ディスクで登記記録を管理しています。

法務局備え付けの所定の申請書を提出すると、誰でも土地や建物の登記事項証明書の交付を受けられます。

書き方はテーブルの上に例示してあります。

登記事項証明書を取る上で重要なことは、不動産の土地の地番、建物の家屋番号を明確に記載することです。

郵便の届く住所でも取得できないこともあります。

法務局に住居表示と地番の対照表があります。できれば、権利証を見るか、所有者に聞いて確認したほうが良いでしょう。

 

地番、家屋番号とは？

地番……土地を人為的に区別して付けた番号
家屋番号……建物を区別するために付けた番号

閲覧の代わりに「登記事項要約書」の交付を受けることもできます。

表示登記とは、原則的には、不動産登記簿の表題部になされる登記のことを言います。
(平成16年6月18日に不動産登記法改正により、表示登記から表題登記と名称が変わりました。)
土地表示に関する登記と建物表示に関する登記があります。

土地の場合は、地番、地目、地積などで、建物の場合は、家屋番号、構造、床面積などとなります。
原則的には、登記簿の表題部の記載に変化がある場合にされる、すべての登記のことをいいますが、一般的には、家を新築したときなどに、まだ登記簿がないその物件について登記し、表題部を新たに作ってもらうことを指します。
これは、引渡しから1カ月以内に行わなければなりません。
もし遅れると、10万円の過料(軽い行政罰)を取られます。

また、所有権については、新築の場合は、所有権保存登記を行わなければなりません(これは1カ月以内でなくてもよい)。
これで、その建物についての新たな登記簿の表題部と甲区が出来上がります。
抵当権登記などは、乙区に記載されます。

また、新築の場合でも、土地に関しては、前の所有者が必ず存在し、登記簿がないということはまずないはずだから、所有権移転登記をしなければなりません。
これらの作業がすべて終了してこそ、家も土地も自分の所有だと主張できることになります。

 

表示登記・表題登記の種類

主な土地表題登記(変更登記）

・土地表題登記
・土地地目変更登記
・土地地積更正登記
・土地分筆登記
・土地合筆登記
・土地分合筆登記
・地図訂正の申し出等

 

主な建物表題（表示変更）登記

・建物表題登記
・建物減失登記
・建物種類変更登記
・建物構造変更登記
・建物床面積変更登記
・建物分割登記
・所有者表示変更・更生登記等
・区分建物表題登記等

マイホームなどの不動産を購入したら、所有権移転登記（名義変更）の手続をする必要があります。
この登記をすることによって、購入した不動産を所有することが法的に明らかになります。

もし仮に、所有権移転の登記をせずにそのまま放置しておいた場合に、売主が事情の知らない第三者にもう１度その不動産を売却して先に所有権移転登記をしてしまうと、その不動産は後から購入して所有権移転登記した第三者の所有物になってしまうのです。

不動産を２人以上で購入した場合は、拠出した資金の割合に応じて、所有権の持分割合を決める必要性があります。

購入した不動産が専ら居住用の建物であって（土地付建物の場合の建物部分や分譲マンションの場合の専有部分）一定の条件を満たす場合は、居住用の住宅であることの証明書（これを住宅用家屋証明書といいます）を取得して、所有権移転登記の申請書に添付すれば、登録免許税が軽減される措置があります。

不動産を購入するうえで最も重要なのは、売主に関する情報です。もし売主が別人だったり、売却の意思がなかったり、何らかの障害で意思能力がなかったりすると、たとえ登記を完了したとしても所有権を取得できません。

売主さんの意思能力に心配がある場合は、家庭裁判所によって成年後見人などに選任されていないかどうか（法務局の登記簿を調査すれば判明します）も調べる必要があります。

 

登記に必要なもの

・申請書
・所有者になる方の住民票
・固定資産評価証明書
・印鑑（実印である必要はありません）
・登録免許税相当額の現金

このほかに「委任状」と「司法書士の報酬」が必要となります。

売買契約証書や各種書類の作成に専門的な知識が必要になりますので、事前に司法書士に相談し売買による所有権移転手続きの依頼をされることをお勧めいたします。

 

所有権保存登記とは、所有権の登記のない不動産について、初めてされる所有権の登記のことをいいます。

建物が新築されると、最初の所有者は１カ月以内に建物の物理的状況（どのような建物か）を公示する「表題登記」を行います。 それに続いて登記用紙の甲区に、「誰が所有者か」を示す「所有権保存登記」が記載されます。

以後、この保存登記を基礎として売買や相続といった所有権の移転や抵当権の設定・抹消といった不動産の権利変動に関する登記がなされます。

所有権保存登記をするかどうかは、所有者の任意に任されています。
つまり、その不動産をめぐって他人と所有権争いをしているなどの対抗問題を生じない限り、登記をしなくても差し支えはありません。

しかし、不動産の所有権が移転したり、その不動産に権利が設定されたりする場合には、それらの契約の相手方は自分の権利がゆるぎないものとなることを希望します。

これが「対抗要件を具備する」ということになるわけですが、そのためにはそもそも所有権保存登記をしなければ、他の登記をすることはできず、対抗要件も満たすことができません。

したがって、建物の購入に際して金融機関から借り入れをし、土地・建物に抵当権を設定するためには、所有権保存登記が絶対に不可欠となります。

所有権保存登記の申請者は不動産登記法で決められています。

原則として、表題部（表題登記の内容を記載している部分）に所有者として記載された者が単独で申請します。

ただし、所有者がすでに死亡している場合は相続人が自分の名義で保存登記を申請することもできます。
申請先は、不動産の所在地を管轄する各法務局です。

所有権保存登記など法務局に提出しなければならない登記書類の作成は、専門知識が必要になりますので、当事務所にご相談下さい。

抵当権とは、お金を返している間は、担保に入れた土地、建物を所有者が使用できるが、借りたお金を返さなければ、貸した側が土地や建物を競売してそこから優先してお金を返してもらえるという権利を言います。

土地や建物を担保に入れる場合、所有者とお金を貸した側が法務局で「抵当権の設定」を申請することになります。また、抵当権設定の登記をした後、借りたお金を返してしまえば抵当権は消滅するはずですが、抹消登記をしなければいつまでも残ることになります。

抵当権抹消登記とは

抵当権抹消登記とは、抵当権を抹消するための手続きです。

実は、抵当権は自動的に抹消、消えるものではありません。
手続きをして、ようやく、抹消されるものです。

住宅ローンの完済等、借入金を全額返済されたら抵当権抹消登記を必ずしましょう。

抵当権抹消登記を忘れると
登記をせずに放置すると、

１．そのままでは不動産のご売却や不動産担保を利用しての新規の借入れができません。
２．金融機関の代表者が代わったりすると委任状が使いにくくなります。

以上から、抵当権抹消登記は早く済ませましょう。

 

手続の流れ

１．登記申請書・登記原因証明情報（解除証書等）の作成、添付書類等の事項を調べます。

２．当事務所で抹消登記の申請書類一式を作成します。

３．法務局へ申請

４．登記完了後、法務局で書類を回収し事後謄本にてきちんと抹消されていることを確認します。

 

当事務所に依頼される場合のメリット

煩わしい手続きは一切不要です。依頼のご連絡・書類の郵送等だけです（法務局に行く必要はありません）。
専門の司法書士が書類作成から申請・回収、さらにご本人様の確認まですべて行いますので安心です。
ご利用しやすい価格設定で、経済的負担が少なくてすみます。

 

抵当権設定登記とは

抵当権設定登記とは、公庫・銀行等の金融機関から不動産を担保にして融資を受ける場合に必要となる登記です。
事業資金や住宅ローンの借入れ・借換えをする場合に、金融機関から求められます。

必要書類
抵当権設定登記の必要書類は以下のとおりです。

・登記原因証明情報（又は抵当権設定契約証書）
・印鑑証明書（３ヶ月以内のもの）
・権利証（又は登記識別情報）
・司法書士への委任状

 

 

 

農地転用の種類

農地転用には、3つの種類があります。

①権利変動（第3条）
②転用（第4条）
③権利移動と転用を同時に行う（第5条）

以上3つはそれぞれ農地法の第3条、第4条、第5条に定められいることからこのように呼ばれます。

 

①権利移動

第3条は「権利移動」に関するものです。
農地は農地のままなのですが、持ち主が変更になる場合に発生します。

具体的には、個人または農業生産法人が農業をする目的で農地の売買・貸借等をし、権利（所有権、永小作権、質権等）を取得した場合が挙げられます。

 

②転用

第4条は「転用」に関するものです。
自分の農地を転用する場合の許可になります。
つまり、土地の名義・持ち主はそのままですが、農地を宅地等に変更したい場合にこれが適用されます。
許可申請者は、転用を行う農地所有者になります。

 

③権利移動と転用を同時に行う

第5条は、3条の「権利移動」と4条の「転用」を同時に行うものです。
事業者等が農地を買って転売する場合や、
農地を宅地にして子の家を建てる場合等があります。

許可申請の際は、売主（または貸主、農地所有者）と
買主（または借主、転用事業者）の二者で行います。

 

それぞれ申請を行う際は、都道府県や農地の広さによって異なりますので
まずはお気軽にご相談下さい。

 

Q１：新築の手続きには何が必要ですか？

家を新築した場合には、家を所有する人の「所有権保存登記」が必要となります。また、住宅ローンを借り入れてご自宅を新築した場合には、建物表題登記、所有権保存、抵当権設定という不動産登記が最低限必要になります。

 

Q２：自宅をを増築した場合はどんな手続きが必要ですか？

建物を増築した場合には、１ヵ月以内に「建物表題変更登記」という登記を行わなければなりません。増築した際の登記は申請義務があり、行わなかった場合は過料が科せられます。登記の内容としては法務局にある建物の登記簿を現在の建物の状況と合致させる手続きです。

 

Q３：建物が壊れたり、焼失した場合

建物が壊れたり、焼失した場合には「建物減失登記」の手続きを行います。 建物滅失登記とは法務局にあるとり壊された建物の登記簿を閉鎖する手続きで、申請義務があり、怠った場合には「過料に処す」という決まりがあります。

 

Q４：住宅ローンを完済した場合には

住宅ローン等の返済が完了した場合には通常住宅ローン等を設定した時に不動産に設定された抵当権の登記を抹消する必要があります。ローン返済によって自動的に抵当権が消滅するわけではなく、「抵当権抹消」という手続きを行い抹消する必要があります。この手続きを行わないと、一般的には金融機関などから新たに資金を借り入れることができませんので、しっかりと手続きを行っておく必要があります。

 

Q５：隣家との境界が曖昧な場合は？

上記のような場合には、境界杭を設置しなければなりません。具体的には、隣家の方と立ち会ってお互いが納得できる境界の設定を行う必要がるということです。境界を立会し双方が合意するという行為は法律行為ですので、公に認められます。立会して双方が納得した場合その事実を後日に残すため、「筆界確認書」を作成して双方が１部づつ持ち合うケースが多いです。登記を行う場合は筆界確認書の取得が必須となります。

 

Q６：所有している土地の一部を贈与したい場合には？

土地の一部を贈与や売却する場合は、「土地分筆登記」という登記が必要になってきます。分筆登記のためには、土地の境界を画定する必要があり、「土地境界確定測量」というものが必要になってきます。この測量は面積を計算し、土地を面積分割するために必要なものです。

 

Q7：相続した土地に境界を設置したい場合は

この場合も、土地の境界がはっきりしていない場合と同じように、境界によるトラブルを避けるため、土地の境界や面積を明確にしておく必要があります。後々の相続がスムーズに行くためにも境界を明確に確定しておく必要があります。

 

Q８：田畑に建物を建てたい場合には？

この様に、現在の土地の用途から別の用途に変更した場合は、土地の「地目変更」という登記を行う必要があります。登記は、土地の用途を変更した（例：田畑に建物を建てたなど）時から1ヶ月以内に行います。また、農地に建物を建てる場合「地目変更の登記」だけでなく、農地法にも関わるため「農業委員会」に届出、あるいは許可が必要になります。

 

 

 

 

 

 

本来契約というのは当事者の「売りましょう」「買いましょう」という意思表示があるだけで、成立します。

契約書等の書面すらいらない、というのが法律上の建前です。しかし現実は、不動産を買えば契約書を作るし、法務局に出向いて所有権が移転したことを公示するための登記も行います。
この理由は登記をしなかった場合は、自分がその不動産の所有者であることを他人に主張することができないからです。
他人に主張する内容としては、例えば、「この家は私が所有する不動産です」「この土地は当社の担保として預かっております」などです。

所有権や抵当権などの「権利」は目に見えないものです。しかし、これらの権利を登記という形にすることで、誰の目から見ても存在がはっきりわかるようになります。
このように不動産登記を行うことで、所有する権利を守ることができますし、安心して取引することもできるようになります。

以下では具体例を用いて、登記の必要性をご説明いたします。

山田さんは鈴木さんに売買契約締結後，自己所有の土地建物を売り，売買代金を受領しました。 しかし鈴木さんが登記を申請しませんでした。 不動産の見かけはまだ山田さんの物のように見えることをいいことに，山田さんが佐藤さんを相手に再度同じ不動産の売買契約を締結し，売買代金を受領しました。これを二重売買と言い，同じ不動産の代金を二重にもらう横領行為となります。その後佐藤さんは自分の名義に不動産さんが移った旨所有権移転登記の申請をしました。   Q.鈴木さんは佐藤さんに先に契約したので不動産の名義を渡せと言えるでしょうか？ 鈴木さんは山田さんに対しては損害賠償することができますが，山田さんとは連絡が取れなくなっているのが普通でしょう。 登記をそなえた佐藤さんに対しては鈴木さんは所有権は自分の物だと主張できません。 先に登記した方が所有権を獲得することになります。

 

結局答えとしては契約では後手にまわったにも関わらず、先に登記をそなえた佐藤さんの方が勝ち、最終的な所有権者として確定することになります。

結局鈴木さんは山田さんから代金も返ってこない、不動産も取得できないということになります。

不動産は高額のために上記の山田さんのような詐欺をする人が後を絶ちません。そこで自分の財産を守るためにも不動産を買ったときはしっかり登記をするようにしないといけません。

このように、登記に関して知識がないために、こういったトラブルに巻き込まれる例もあります。

そうならないためにも、不動産の登記はしっかり行いましょう。

建物は建築後に、建物の登記申請をしないと、法務局には登記されません。登記されずにいる建物は、いわゆる「未登記の建物」の状態となります。

たとえば、以下のような例があげられます。

• 金融機関に融資を申し込んだら、建物が未登記だから登記してください、と言われた。
• 相続登記の際に、司法書士から建物が未登記と言われた。
• 売買の際に、不動産業者から建物が未登記と言われた。
• 永年住んでいた建物が、登記所で調べてみたら、未登記だった。
• 建築時に母屋である居宅は建物登記してあったが、後から建築した物置や車庫が未登記だった。
• 増築した部分が一部未登記だった。

 

ローンを利用して建物を新築する場合

一般的に、住宅ローン等を利用する場合、金融機関が融資の条件として土地と建物に抵当権を設定します。その前提として建物登記が必要となりますので、結果、新築した建物が未登記になることはありません。

ローンを利用しない自己資金で建築した場合
いわゆる自己資金で建物の新築をされた方は、建築会社は積極的に建物登記のご案内をする必要もないので、引き渡しを受けた建物が未登記の状態になっている場合があります。

固定資産税が課税されていても建物登記があるとは限りません

建物が未登記の場合でも、固定資産税の納税通知書は自宅に届きます。

市町村役場は、固定資産税を取る目的で、建物が新築されると、その年内に建物を調査、測量します。結果、家屋台帳が調製され、翌年の４月の中旬くらいに、固定資産税の納税通知書が自宅に届きます。

これで建物登記がされたと誤解する方がいますが、あくまで市町村役場は税金を取る目的ですから、建物登記の有無に関係なく家屋調査してきます。
これに対して、建物登記はあくまで所有者又はその代理人が法務局へ申請して、はじめて登記が出来上がるものなのです。

 

登記が必要な代表的なケース

(1) 金融機関から融資を受ける場合
融資を受けるのに不動産担保が条件の場合は、その敷地上にある建物の未登記部分はすべて登記が必要とされます。

(2) 売買・贈与等の名義変更する場合
第三者への名義変更ですから、未登記部分を確実に登記して、所有権移転登記の手続きをする必要があります。

(3) 借地に家を建てる場合
借地権を主張するためには、建物表題登記が必要です。

(4) 建物を第三者に賃貸する場合
やはり、賃貸借契約の賃貸人となりますから、トラブルを避けるため登記をして所有権を明確にする必要があるでしょう。

その他、相続した場合、解体予定がある場合等、その建物の現在・将来の利用状況や、法的・経済的な部分を総合判断して登記を検討する必要があります。

当事務所では、建物登記の相談を受け付けていますので、お気軽にお電話等でご相談ください。

所有権保存登記

住宅などを新築した人が、一番最初にする所有権についての登記を、所有権保存登記と呼びます。

保存登記は、「最初の登記」というわけです。この所有権保存登記を施すことで、その所有者が自分であることを第三者に対し主張できることになります。

ただ建物の所有権保存登記を申請するには、土地家屋調査士による「建物表題登記」が完了している必要があります。

所有移転登記　（土地、建物を売買した場合）

家や土地を購入したら、必ず「所有権移転登記」をしなければなりません。

これは「この不動産は自分のものである」と公示するためのもので、1番大切 な手続きなのです。

もしこの申請を行わずに第三者が所有移転登記をしてしまった場合、その家や土地は第三者のものとして公示され、

自分のものであると証明するには大変な時間と労力を費やすことになってしまいます。

 

所有移転登記（土地、建物を贈与した場合）

年間110万円（非課税枠）を超えた額の贈与を受けると、贈与税が発生します。

贈与する相手や時期、条件によって予想以上に高額になることもあれば、特例によって減額又は無税になることもあります。

 

所有移転登記（土地、建物を相続した場合）

身内や親族の方などが亡くなられた場合、通常は法律に定めるとおりに「相続人」が財産を相続します。

またその他にも遺言書や話し合い（遺産分割協議）に よって相続人が決められることもあります。
不動産の名義変更は相続の中でもっとも重要であり、トラブルを起こしやすいものです。必ず手続きをするようにしましょう。

抵当権設定登記・抹消登記

 

 

抵当権設定登記（お金の貸し借りで、土地、建物を担保にしたとき）

住宅ローンなどでお金を借りたとき、家や土地を担保とするために必要な手続きです。

 

抹消登記（ローンを返済し、担保権を抹消する場合）

家や土地を担保に借りたお金を完済したとき、抵当権を抹消するためにする手続きです。

住宅ローンを完済した場合に行われるのが一般的です。手続きをご依頼される場合には、金融機関から渡された書類一式をお持ち下さい。

足りないものがあれば当事務所でお作りします。金融機関から渡される書類の中には、代表者の名前など時間がたつと変更されるものが含まれます。

金融機関から書類を受け取ったら、出来るだけ早く手続をして下さい。登記済証を紛失してしまうと再発行できません。

また手続をしないでいる間に代表者の変更，金融機関の合併などの再編があると簡単には抹消できなくなってしまいます。

 

所有権登記名義人表示変更登記（不動産の所有者等の住所や氏名に変更があったとき）

建物を所有する名義人の住所が変更されたり、結婚・離婚等をなさって、名義人の氏名が変更した場合などに行う登記です。

この登記は、義務化されていませんので、登記簿の住所と違う住所地に名義人が住んでいても違法にはなりませんが、

不動産を売買したり、抵当権を設定あるいは抹消する場合などの前提として、所有権登記名義人表示変更登記をする必要があります。

 

 

不動産登記には、書類作成など様々な手続きが必要です。ここでは、手続き完了までの全体的な流れと、手続きの詳細についてご説明いたします。
では、手続きの詳細について説明します。

 

 

1　申請書作成、必要書類を添付して法務局に提出

1.不動産登記の申請をするために、必要書類を用意します。

不動産の売買をする際に行う所有移転登記という登記の申請には、売主と買主でそれぞれ用意しなければならない書類が異なるので注意しましょう。

2.申請書に記入し、物件地の管轄の登記所の申請窓口に提出します。

管轄地域外の登記所に申請書を提出しても受理されませんので、管轄の登記所は法務局に確認を取りましょう

 

２　登記官が審査

1.窓口が申請書を受理すると、登記官が申請書に受付年月日、受付番号を記載します。

2.登記の申請があった土地または建物の登記記録事項を確認しながら、「申請書の内容が法律に沿っているか」、「登記記録事項との一致」、「添付書類の不備の有無」などが審査されます。

新築などの場合は、職員が現地に確認に出向くことがあります。また、近隣住民などに現地の状況について質問・ 調査が行われることもあります。

3.書類に不備があると、法務局に行って補正する必要があります。（補正をしないと、登記申請が却下されてしまいます）

4.2の審査によって申請に不備がないことが確認されると、申請の内容に従って登記記録などに必要事項が記入されます。

 

３　登記簿に記載

審査作業がきちんと行われたか、申請された通りに登記が行うことができたかどうかを登記官が再度確認します。

処理を正しく行えていたことが確認されたら、登記官が識別番号登記記録に記録し、登記が完了します。

↓

４　権利証（登記識別情報通知書）の発行

登記官が権利証（登記識別情報通知書）を作成します。

申請者は申請書に押印したものと同じ印鑑を用意して登記所に行き、権利証（登記識別情報通知 書）を受け取ります。

この受け取りは登記の完了から３ヶ月以内と限られています。なお、申請書に不備があった場合は職員に従って訂正（この場合は補正という）を行います。

 

５　登記申請手続きの完了

受け取った権利証（登記識別情報通知書）は、次に何らかの登記を行う際に必要になります。紛失、盗難にあっても、決して再発行はされませんので、大切に保管しておきましょう。